城市与社会︱非正规住房:通过“相对产权”实现购房梦田雨橙 弟弟

主页 > 房产 > 2019-07-03 10:15 黄斌 rdquo ldquo 集中化

城中村,作为游离在城市管理体系之外的城市飞地,伴随着城市发展而生,为城市早期的超高速发展提供了大量低成本的土地,并为大量进城务工人员提供廉价居所。然而,作为中国快速城市化发展和经济起飞背后的助推器,城中村却长期背负着“藏污纳垢”、“城市毒瘤”等污名。

如今,对于面临土地存量短缺的深圳以及珠三角地区而言,城中村的大量未经过正式开发的土地无疑成了最后的“宝藏”。因此,考虑到城市未来发展的弹性,深圳市规划和自然资源局在2019年3月26日出台《深圳市城中村(旧村)综合整治总体规划(2019-2025) 》(简称《规划》),一改曾经对城中村“大拆大建”的传统处置方法,变为了更加“温和”的“综合整治”方法来改造城中村。

这一变“拆”为“治”的举措扭转了深圳曾经试图全面铲除城中村的“决心”,也打破了一直以来将城中村视作“城市毒瘤”的话语统治,开始重视起了城中村的保留和文化的延续,肯定了城中村对于城市建设发展的价值。

对于综合整治分区内的城中村住房,深圳政府采取的是规模化统租改造,部分房源满足条件的将纳入政策性住房保障体系。虽然城中村土地和房屋产权的合法性一直是阻碍城中村改造的一个核心问题,但此次《规划》提出“允许政府对城中村综合整治分区内产权手续不完善、但经济关系已理顺的城中村居住用房进行统租并实施综合整治类更新,以及纳入政策性住房保障体系进行统筹管理”。

所以即便是产权不清晰的“非正规住房”,也可以通过规范化的统一改造和管理,重新整装,和正规的房地产市场一样,建立合法化,专业化的城中村租赁业务和正规的市场秩序。但是这一统租策略显然一刀切地忽略了城中村另一个敏感话题——大量用于出售的小产权房

小产权房是建在农村集体用地上的出售给非本村人的非正规住房,根据法律,集体用地不得用于开发城市住房,且其房屋所有权也不允许转让,因此小产权房的产权“小”在于它的“非正规性”,购买者虽实际上占据了房屋但并不享用完整且合法的房屋产权。换句话说,小产权房游离于正规房地产市场体系之外。

即便如此,这一庞大的非正规住房市场依旧受购房者欢迎,且运作顺畅形成了有着自己“路数”的非正式制度。深圳政府于2011年12月的调查结果显示,深圳小产权房单元总数达到了379400套,占据了405平方公里,达到了深圳建成区总面积的49.27%。小产权房价格是正规商品房的40-60%不等。

城市与社会︱非正规住房:通过“相对产权”实现购房梦田雨橙 弟弟

深圳小产权房分布图。本文图片均由作者提供

购买小产权房,获得不同程度的有限产权成为了许多外来人口和其他中低收入群体应对城市高涨房价和为了实现负担得起的“购房梦”的替代性对策。那这样非正规的小产权房市场是如何在法律的灰色地带“有秩序,有规模地”运作起来的呢?

笔者的团队曾对城中村小产权房的价格机制开展研究,以了解不同形式和不同程度的非正规性和不确定性是如何被资本化并作用于小产权房的定价,进而如何影响购房者决策的。

影响非正规住房价格的三个不确定性

在非正规的住房市场中,因为游离于正规体制和法律的监管之外,小产权房市场是按照非正规制度来运作的。为了让非正规住房买卖看上去“正规”“可靠”,一些充当“产权保障”的文件, 例如村集体提供的产权证明、律师见证、购房三方合同等,是从正规市场体制模仿或借鉴过来的,充当“强心剂”让潜在消费者可以放心购买,虽然严格意义上讲,这些非正规制度并没有法律效力。而在学术意义上,这些文件其实是经过长期演变而来形成的“非正式的制度”。

本质上,产权并不是绝对的二元分配。权利的赋予和享用是有限的,分层次的。权利的程度不仅仅,或者说有时候甚至不是取决于法律条例,最重要的是,取决于实施力量。因此,采用传统的二分法——正规与非正规——来定义产权无法捕捉非正规住房产权的复杂性。

我们研究尝试用更动态的“权利束”理论去理解小产权房的“非正规性”。权利束是构成产权的一系列不同程度的权利的排列与组合,最终构成产权这个总体,而不同的组合则会形成不同的权利束,形成不同的产权强度/效力。这种更广义的定义允许了产权的模糊性,不管这种模糊性是源自法律的不完整性,还是来源于非正规权利实践演变出的多元性。
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